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 Q. 東京都内に、70歳の父が所有する賃貸アパートがあります。先日、友人に相談したところ、管理会社を設立したほうが有利ではないかと言われましたが本当なのでしょうか。

A. 管理型法人は、近年、税務署で否認されるケースも多くなっています。相続がまだ先である場合には、それよりも所有型法人を検討するとよいでしょう。

〇解説:法人名義で賃貸事業をしたほうが有利なの?

管理型法人と所有型法人の違いは?賃貸アパートを所有している個人が管理会社を設立して、その会社に管理を行わせると、賃貸アパートの所有者にとっては、賃料収人から管理料分の経費を差し引くことができるうえ、管理料は法人の役員である子が役員報酬として受け取ることができるため、所得分散と相続対策になると言われてきました。

しかし、こうした管理型法人は、管理の実態が乏しいこともあり、近年では税務署に否認されるケースも多くなっています。これに対して、所有型法人による賃貸事業は、法人が賃貸用建物を所有する方法です。この方法であれば、賃料収入すべてが法人の所得となるため、管理型法人のときよりも多い額を子に支払うことができ、その分、所得分散と相続対策の効果も増大します。

なお、すでに所有している賃貸用建物を法人名義にする場合には、帳簿価格(時価)で売却すれば、売却する個人に対する税負担は生じません。土地は無償返還の届出が必要所有型法人が建物を所有する場合でも、土地は個人所有のままとなり、そのままでは、法人には借地権が設定されたことになります。この場合、通常、権利金を収受する慣行があるにもかかわらず権利金を収受しないときは、権利金の認定課税が行われます。

しかし、土地の無償返還の届出書を提出すれば、借地権の認定課税は行われません。さらに、この無償返還の届出書を提出していれば、相続時には、その土地は更地の8割に相当する金額によって評価されます。個人が賃貸用建物を所有している場合には、土地は貸家建付地としての評価となりますが、こちらについてもだいたい更地の8割程度の評価額となるため、所有型法人とすることによるデメリットはないといえます。

所有型法人にする場合には父の年齢に注意!ただし、所有型法人にするほうが、相続対策上不利になるケースもあります。たとえば、個人が建物を建設すると、その建物は、固定資産税評価額で評価され、貸家の場合には、さらに借家権割合が減額されるため、建設費の半分程度の評価額になることから、その分、現金で所有しているよりも相続税を減らせます。しかし、所有型法人が建物を建設すると、その効果は個人には生じません。また、既存の賃貸用建物を法人に売却する場合には、売却代金が個人の財産になりますが、通常、この金額は建物の相続税評価額よりも高くなります。

したがって、所有型法人にしてすぐに相続が発生するようなケースでは、個人で所有したままのほうが相続税は少なくてすんだということも起こりうるのです。しかし、相続開始までに一定の期間があれば、その間の賃料収入を子に移転することができるため、トータルでは相続税を減らすことができるわけです。Qさんの父はまだ70歳ですから、所有型法人を検討してもよいのではないでしょうか。


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