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 Q.相続対策のために賃貸住宅を建てたという話をよく聞きますが、現金より建物として所有している方がよいのはなぜでしょうか。また賃貸住宅を建てると、具体的にどのくらい相続税が節税できるのでしょうか。

 A.土地が貸家建付地となり、建物が貸家となるため、相続税評価額が抑えられますしかし、賃貸住宅は経営するという視点が重要であり、また、相続対策としては節税策よりも分割策のほうが有効でしょう。

〇解説:相続税対策で賃貸住宅新築は本当に節税効果あり?

 賃貸住宅はなぜ節税になるか?賃貸住宅を経営すると相続対策になるといわれます。根拠はいろいろありますが、その1つは、所有している土地が貸家建付地として評価され、相続税評価額が下がることです。貸家建付地とは、自分の所有する土地に自分の所有するアパート、貸しビルなど、賃貸用建物を建て、他人に貸している場合の土地をいいます。賃貸用建物は、借家人に間接的にその敷地を利用する権利があるため、自宅の敷地や空き地など地主が自由に使える土地(自用地)の評価額からこの権利に相当する額を差し引いて評価します。

 評価額の計算式は次のとおりです。貸家建付地の評価=自用地の評価額×(1-借地権割合×借家権割合)現金より建物で所有のほうが相続税評価額減となる賃貸住宅を新築するもう1つの理由は、建物の相続税評価額は建物建設費の半分程度となるため、現金で持っているよりも建物として所有しているほうが相続税評価額を軽減できるからです。つまり、家屋の相続税評価額は固定資産税評価額、すなわち建物建設費のおおむね70%で評価されるうえ、貸家の評価額は家屋の固定資産税評価額×(1-借家権割合)で計算されるので、合算しても建物建設費の半分程度の評価額となるのです。

 賃貸住宅事業は相続対策よりも経営が大事以上のように、賃貸住宅事業は確かに相続対策のとても有効な手段の1つとなります。しかし、バブル期のように借入金残高が相続財産から控除されることを期待して多額の借り入れにより賃貸住宅を建てるという考え方は、地価の下落により変化してきたといえるでしょう。

 現在では、賃貸住宅事業は、相続税の節税策として行うのではなく、企業の経営と同様に、土地の経営者として賃貸住宅を経営するという意識をもって取り組むことが重視されています。相続対策は節税対策から遺産分割対策・納税資金対策へ以前は相続対策といえば節税策が主流でしたが、現在では、遺産分割対策や納税資金対策が主流となりつつあります。遺産分割対策とは、相続が起こったときに遺産分割でもめないように、遺産を分割しやすいように早めに組み替えておくことです。たとえば、兄弟数人で1つの土地を共有で相続すると、その後、共有者のうちの誰かがその土地を売却したくなった際に、土地をめぐる兄弟間のトラブルに発展することもあります。

 このようなことにならないように前もって分割しやすい金融資産や区分所有可能な賃貸マンションにするのがよいでしょう。また、納税資金対策とは、相続が起きた場合にどの財産を納税するかということを事前に考え、対策を立てておくことです。金銭が困難なら物納も考慮する具体的な納税資金対策としては、土地や建物を売却して現金にしておくことも1つの方法です。物納を考えるのであれば、物納できる財産とできない財産の条件などをあらかじめ知っておくことも必要でしょう。また、生命保険に加入することにより、生命保険の非課税限度額を活用して相続税の納税資金を捻出することも考えられます。


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